據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年10月上海二手住宅成交1.33萬套，環(huán)比減少13.12％，同比減少19.22%。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

掛牌高位運(yùn)行 成交平淡無奇

從二手住宅掛牌來看，10月仍屬于高位運(yùn)行。節(jié)奏上，月初因?yàn)榧倨谝蛩兀芏刃略鰭炫莆闯^萬套。此后隨著假期因素消除，新增掛牌恢復(fù)到1萬套/周以上，最高一周達(dá)到1.28萬套，這一增速和今年2、3月份季度活躍時(shí)期相當(dāng)。二手房價(jià)格尚未有明確止跌信號，市場預(yù)期不強(qiáng)，不少房東也急于出售，既有減少損失的想法，也有“賣舊打新”意圖。

成交方面，從空間分布上大浦東占絕對優(yōu)勢，全區(qū)成交超過2600套。排在其后的是寶山區(qū)，成交1366套。排名第三是閔行區(qū)，成交1287套。其他區(qū)成交均在千套以內(nèi)，尤其是嘉定和松江，既是新房成交活躍區(qū)也是二手住宅市場交易活躍區(qū)，畢竟區(qū)域內(nèi)有動遷配套房也有不少商品房，從存量的角度來看，市場選擇面相當(dāng)廣，但是從實(shí)際成交來看，并沒有發(fā)揮出應(yīng)該有的水平。從交易活躍的板塊來看，嘉定主城區(qū)、南橋新城、周康等等都在板塊交易套數(shù)前十內(nèi)，熱點(diǎn)基本鎖定，但在排序上出現(xiàn)一定變動，比如嘉定主城區(qū)板塊9月排名第四，10月排名第一。惠南板塊則退出了前五，10月排名跌到第九。

從成交活躍的樓盤來看，市場熱度還是聚焦在外環(huán)以外，畢竟存量市場買家大部分預(yù)算不多，外環(huán)外可以控制總價(jià)。榜單中成交小區(qū)有一個(gè)特點(diǎn)，50平方米以下的小戶型很少，70-90平方米比較受歡迎。說明即便是“上車”，買家對于居住的舒適度放在比較重要位置。

表：二手住宅成交套數(shù)前十小區(qū)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

購買意愿不足 價(jià)格繼續(xù)下行

從上海中原地產(chǎn)二手房價(jià)格指數(shù)來看，10月再度下行，為604.3%，環(huán)比下跌1.1%。并且價(jià)格指數(shù)創(chuàng)這輪下跌行情以來的低點(diǎn)。在市場低迷的背景下，房東想促成交易不得不加大折扣力度，個(gè)別品質(zhì)不好的房源基本要8折才能達(dá)到買家的心理價(jià)位。而一旦有交易，周邊房源也會知道最新信息，或多或少會對掛牌價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，主動調(diào)低報(bào)價(jià)，否則難以吸引客戶看房。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：10月二手住宅市場成交出現(xiàn)跳水，又跌破了“及格線”，成交比9月縮水有心理準(zhǔn)備，但出現(xiàn)比較明顯的縮水對市場信心又是一次挫傷。上海進(jìn)入改善時(shí)代，置換客戶拋出二手住宅去打新，但是就目前市場需求來看，買家觀望心態(tài)嚴(yán)重。一方面，認(rèn)房不認(rèn)貸的政策效力只維系了1個(gè)月，市場期待更多利好落地，但遲遲沒有看到可能出來的信號，市場信心不足；另一方面，如此低迷的成交量并不足以支撐起價(jià)格企穩(wěn)，因此這個(gè)月購買的“地板價(jià)”有可能成為下個(gè)月的“天花板”，猶豫不決，交易周期變得很長。短期來看，臨近年底，在市場期待的限購優(yōu)化政策，市場走勢沒有明確改變之前成交還會在低空運(yùn)行。

文/上海中原地產(chǎn)品牌部