??樂(lè )居買(mǎi)房訊（陳天賜 臧璇）回顧前11個(gè)月全國的土地市場(chǎng)，不難發(fā)現總體呈先降后升再平穩的趨勢。由于年初全國范圍內的疫情，導致全國土地市場(chǎng)萎靡不振，一季度供需兩端明顯“縮水”，但市場(chǎng)展現出了超出預期的韌性，據中指院數據，上半年土地出讓金額同比增加3%，一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市高價(jià)地頻出，供求及收金走高，成交結構分化顯著(zhù)。

??上海、杭州、廣州成“兩千億俱樂(lè )部”新成員

??據樂(lè )居買(mǎi)房統計，上海、杭州、廣州三城已成功邁入“兩千億俱樂(lè )部”的大門(mén)，且相互之間差距不多。截止11月30日，杭州總出讓金額達到2125.5億元，較去年同期下降約4.61%。杭州上半年收金總額連續三年位居榜首，下半年被上海超越，但上海2196.5億元的總額也只比杭州高出71億元。廣州以2082.6億元位居第三，早已超過(guò)2019年1700億的成交水平。

??供應放量和需求增長(cháng)是上述三城土地市場(chǎng)火熱的普遍原因。就廣州而言，今年計劃出讓372宗土地，已是五年來(lái)最多，而樓市的火熱也一定程度上促使土地市場(chǎng)發(fā)力；另一方面，房企競相追逐優(yōu)質(zhì)地，同時(shí)政府也提高了各類(lèi)用地的起拍價(jià)格，再加上大灣區的利好因素，廣州土地市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)也是情理之中。

??疫情之下，土地市場(chǎng)由“冰點(diǎn)”回暖逐漸平穩

??2020年全國土地市場(chǎng)總體趨勢，從上海、杭州、廣州這三城的情況中可管中窺豹?？傮w來(lái)說(shuō)，雖然有疫情影響，但第一季度的土拍低谷并未如預期般持續太久，很快便在第二季度回暖，“量?jì)r(jià)齊升”，房企之間競爭激烈；而三季度后，土地市場(chǎng)逐漸平穩，各城成交情況差距縮小。

??受疫情影響，一二月全國土地市場(chǎng)降入“冰點(diǎn)”，多地土地出讓按下暫停鍵。根據行業(yè)機構統計數據，1月全國主要地級市土地成交683宗，成交規劃建筑面積5471.81萬(wàn)平方米，同比下跌41.76%；土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。百強房企拿地銷(xiāo)售比跌至0.27%，再創(chuàng )新低。

??但土地市場(chǎng)低迷的情況并未持續太久，尤其是一線(xiàn)城市，北上廣“三兄弟”成為年初土地市場(chǎng)的主角。北京一季度成交10余宗土地，出讓金額逾670億，多個(gè)地塊的溢價(jià)率不斷攀升；上?！熬逕o(wú)霸”地塊異常搶眼，310.5億元的成交額令人咋舌，成為中國大陸總價(jià)新“地王”；廣州保持較高的供需水平，全市樓面價(jià)記錄亦被刷新。

??4月份開(kāi)始，隨著(zhù)疫情的逐漸緩解，國家綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導貨幣供應量和社會(huì )融資規模提速，貨幣環(huán)境相對寬松，土地供應節奏加快。第二季度供應量同比增長(cháng)65%，出讓金總額較去年同期上漲近七成，向來(lái)供地較少的深圳、東莞等城市也有多宗土地入市，帶動(dòng)整體成交規模明顯回升。

??相較于一季度，二季度全國多地出現了“量?jì)r(jià)齊升”的現象，土地成交面積環(huán)比上漲75%，成交總額環(huán)比上漲251%，房企們被疫情壓抑住的需求也日漸爆發(fā)，國央企出手果斷一如既往，民企也試圖趁著(zhù)政策窗口期開(kāi)放投資渠道，抓緊土地“生死線(xiàn)”，避免在土地投資中掉隊。

??二季度為抗擊疫情和宏觀(guān)經(jīng)濟下行而推出的財政貨幣雙寬松的政策，自7月份以來(lái)逐漸收緊。與二季度的高光表現不同，第三季度土地市場(chǎng)由高位下降至低谷，土地成交面積環(huán)比下降20%，同比增長(cháng)1%，成交均價(jià)環(huán)比下降8%。

??第三季度開(kāi)始，土拍熱度繼續延續了二季度的態(tài)勢，但進(jìn)入8月份后，在調控政策的不斷升級下，土地市場(chǎng)迅速降溫，成交總額環(huán)比下降35.9%，但在流拍方面，第三季度的重點(diǎn)城市的表現明顯好于去年同期，特別是8月份，流拍地數量?jì)H有去年同期的三分之一。

??對于該情況，據易居集團CEO丁祖昱分析，究其原因，一方面是受到熱點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結構變動(dòng)的影響，回調市場(chǎng)價(jià)格增長(cháng)預期；另一方面則是在“三道紅線(xiàn)”融資新規之下房企融資有所收緊，房企資金面承壓，拿地熱情降低，底價(jià)成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價(jià)有所下調，土地市場(chǎng)較上半年有所降溫。

??年關(guān)將至，10月和11月份全國土地市場(chǎng)逐漸平穩，鮮有高價(jià)亮眼地成交。除深圳在11月23日8宗土地收金近340億外，其他城市均表現平平。在財政壓力下，各地會(huì )持續加大土地供應，但房企在“三條紅線(xiàn)”的制約下，拿地熱情有所下降，預計20年最后一月土地市場(chǎng)不會(huì )有太高熱度?？傮w來(lái)看全年成交規?；驅⑴c2019年持平。（完）