樂(lè )居買(mǎi)房訊 4月25日,天津和杭州兩城于同日分別進(jìn)行今年首輪集中出讓?zhuān)Y果真是冰火兩重天。同一天落幕的土拍,前者是落寞,后者是開(kāi)始。
據樂(lè )居杭州數據統計,60宗(含2宗人才租賃地塊)地塊僅1宗流拍,其余59宗地中,23宗觸及中止價(jià)進(jìn)入線(xiàn)下一次性區間報價(jià),總金額達826.76億元。
反觀(guān)天津,僅成功出讓6宗住宅用地,成交土地面積約48萬(wàn)㎡,規劃建筑面積約71萬(wàn)㎡,成交總價(jià)約43.476億元,并含1宗商服用地。其余地塊,9宗流拍,15宗停牌。
無(wú)論是成交的地塊數、還是金額數,實(shí)在是天壤之別。
花開(kāi)兩朵,各表一枝。
天津:史上最慘兩集中土拍
先看天津,本批次(原計劃)共掛牌商住地塊30宗,掛牌起始總價(jià)約269億元。然而,4月22日下午,天津市規劃和自然資源局發(fā)布公告,15塊地因故停牌;其余地塊,于4月25日集中土拍,結果僅成功出讓6宗,創(chuàng )天津集中出讓成績(jì)新低。成交的地塊里,樓板價(jià)最高的地塊是天津城投集團以總價(jià)6.75億元摘得,樓板價(jià)約17104元/㎡,位于天津市西青區保澤西道與香怡道交口東南側。該宗地設置最高溢價(jià)率約合15%。其它樓面價(jià)在2000+元/㎡至8000+元/㎡不等??梢哉f(shuō),是天津史上最慘“兩集中”土拍了。
回顧去年天津兩集中,首輪出讓45宗地塊,其中29宗溢價(jià)成交,16宗底價(jià)成交,總金額逾498億元;二輪出讓40宗地,總金額破330億元;到了第三次集中供地,形勢為之一轉,僅掛出11宗,最后出讓9宗,總金額超63億。
整體情況與22城集中供地多數城市一樣,從高開(kāi)轉入低走,而從今年首輪供地出讓情況看,局勢并沒(méi)有扭轉。
值得一提的是,近期,天津戶(hù)籍清理的消息甚囂塵上。截至2021年11月底,天津的“海河計劃”引入42.8萬(wàn)人才,對當地樓市是一波肉眼可見(jiàn)的利好。然而,部分引進(jìn)人才并沒(méi)有按計劃將社保轉入天津,還攜子女轉入天津擠占本地高考名額,引起了天津市民的不滿(mǎn)。因此,從去年開(kāi)始,天津已經(jīng)著(zhù)手“打補丁”,今年更是逐漸清理不合規的戶(hù)籍遷入,包括部分即將高考的學(xué)生,也包括當年通過(guò)各種渠道落戶(hù)后買(mǎi)房的群體。
天津的房產(chǎn)市場(chǎng),一直不溫不火,高校資源有,但北京吸虹效應太強,京津冀一體化的效果并不明顯。能打的牌不多,開(kāi)發(fā)商愈發(fā)謹慎,也是情理之中了。
杭州:走出一波獨立行情
杭州的本輪土拍可謂今年以來(lái)最振奮市場(chǎng)信心的一次土拍,即便是對比去年首輪最熱土拍,杭州成交總金額1178億、出讓57宗地塊,相較于其它集中供地城市的“大不如前”,杭州本次的戰績(jì)已屬格外搶眼了。
值得一提的是,杭州本輪拿地房企以民企、特別是本地民企(濱江:你點(diǎn)我名就行了)為首,其中濱江拿地11宗(含聯(lián)合拿地),獨立拿地7宗,可謂本場(chǎng)最大贏(yíng)家;而綠城也不遑多讓?zhuān)@地7宗。不過(guò),國央企托底依然存在,但相較于北京出讓的17宗地中,只有旭輝一家民企拿地、其它均為國央企的局面,杭州的本地房企話(huà)語(yǔ)權已然盡顯。
從今年前四個(gè)月的土拍來(lái)看,杭州憑一己之力,直躍目前集中供地城市榜首位,無(wú)論是成交地塊數、還是金額,都首屈一指。
究其原因,當下行情,拿地的熱情,取決于房企對城市未來(lái)的判斷。對城市預期越高,或者說(shuō),認為購房者會(huì )涌入城市、積極買(mǎi)房,房企才有十足的動(dòng)力拿地。杭州這些年上升勢頭迅猛,甚至一度被稱(chēng)為準新一線(xiàn),其產(chǎn)業(yè)、科技、人才都有絕對的競爭實(shí)力,并不因臨近上海而顯得遜色。
同樣的,合肥、重慶等地,同樣有亮點(diǎn),有熱點(diǎn)。
歸根結底,“打鐵還需自身硬”,越到當下,城市本身的實(shí)力越凸顯,能在市場(chǎng)信心如此不振的情況下走出獨立行情,杭州,厲害了。
土拍之后 樓市調控放松加速
4月26日,天津發(fā)布公積金新政?!氨臼欣U存職工申請個(gè)人住房公積金貸款購房家庭首套住房的,貸款最高限額80萬(wàn)元?!?,此前天津公積金額度是夫妻雙方最高80萬(wàn),個(gè)人最高60萬(wàn)。也就是從個(gè)人公積金貸款額上限提高了20萬(wàn)。
而同樣是首輪供地戰績(jì)不佳的南京(流拍率達30%,僅次于天津),也被網(wǎng)傳暗戳戳出臺了放寬限購的政策調整。4月27日,“外地人只要開(kāi)具購房證明僅需1年內在南京累計繳納6個(gè)月個(gè)人所得稅或社保證明”。但不足6個(gè)月的不能補繳,且離異買(mǎi)房仍要追溯2年內家庭買(mǎi)房記錄。這是近期南京的網(wǎng)傳的第二次政策放松,上次的調整是“溧水和六合放開(kāi)限購”,這次干脆更近一步。
無(wú)錫的樓市新政更有“兩難自解”的意味,既鼓勵二孩、三孩,又予以政策放松。4月25日,無(wú)錫發(fā)布《關(guān)于積極推動(dòng)改善生育二個(gè)孩子及以上家庭居住條件的通知》,明確在無(wú)錫市生育兩個(gè)孩子及以上的無(wú)錫市戶(hù)籍居民家庭,可在限購區域新增一套購房指標,用以改善生育二個(gè)孩子及以上家庭的居住條件。同日,無(wú)錫市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調整本市住房公積金相關(guān)政策的通知》,對生育二孩或三孩的無(wú)錫市戶(hù)籍家庭,首次申請公積金貸款購買(mǎi)首套自住住房的,貸款額度可不與借款申請人公積金繳存年限及繳存余額掛鉤,借款人本人符合貸款條件的,最高貸款額度調整為60萬(wàn)元;借款人及配偶均符合貸款條件的,最高貸款額調整為100萬(wàn)元。
今年的放松政策整體從三四線(xiàn)城市倒逼一二線(xiàn)城市,由下游向上游傳導,但效果至今不明顯。從各地房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,連一線(xiàn)都難言“小陽(yáng)春”,整體市場(chǎng)“擺爛”到這種地步,以至于土拍也只有幾個(gè)大熱城市回暖,而大部分土拍對比去年都可以用“慘淡”來(lái)總結。
截至4月26日,已有13城完成今年首輪集中供地,“冷熱不均”或是本輪兩集中的關(guān)鍵詞。不僅是城市之間冷熱不均,城市內部的地塊表現也是冷熱不均。這還是多個(gè)城市降低門(mén)檻、提高限價(jià)、給開(kāi)發(fā)商“利潤空間”的結果,但實(shí)際上,如果開(kāi)發(fā)商不看好市場(chǎng),認為新房賣(mài)不到指導價(jià),最后只是“畫(huà)餅充饑”,拿地反而愈發(fā)謹慎。
在這種局面下,一方面,更多的放松政策勢必會(huì )繼續推出,以期促進(jìn)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖;一方面,政府也可能會(huì )在后面的供地計劃中,拿出更多優(yōu)質(zhì)地塊,吸引開(kāi)發(fā)商搶地。例如,在已經(jīng)公開(kāi)的北京二輪供地計劃中,備受矚目的“太陽(yáng)宮地塊”如約上架,銷(xiāo)售指導價(jià)位13萬(wàn)元/㎡,與周邊二手房形成倒掛,預計會(huì )引起開(kāi)發(fā)商的爭奪熱情。
今天(4月29日)下午,深圳將集中出讓8宗地塊,分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕,4月土拍收官之戰將如何?拭目以待。
樓盤(pán)點(diǎn)評
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