??深圳、上海、無(wú)錫、沈陽(yáng)、青島等多地陸續發(fā)出通告，通告明確第二輪兩集中供地紛紛延期。要是一城、兩城、三城延期可以理解。但是延期的號角已經(jīng)吹響在了全國的各個(gè)角落。如烽火一般無(wú)盡蔓延。

??原定于8月9日進(jìn)行第二輪集中供地的深圳，終止出讓且具體出讓時(shí)間另行通告。

??2021年深圳第二批集中供地體量，是深圳史上最大宅地供應量，包括前海、南山、光明及龍崗等共計22宗地塊，起拍金額約422億元，最高限價(jià)總金額約620億元。這個(gè)規模對深圳來(lái)說(shuō)確實(shí)可以說(shuō)是最大，畢竟首輪供地的時(shí)候只有6塊地，這一下多出近3倍。

??不僅是深圳。按照之前的供地時(shí)間表，北京、長(cháng)沙原計劃于7月份、廣州原計劃于6-7月份推出第二輪集中供地地塊，現均已推遲。

??除此之外，天津第二批宅地集中供應的61宗地塊掛牌截止時(shí)間由原計劃的8月20日推遲到2021年9月10日、伴隨的還有下調限價(jià)，溢價(jià)率不超過(guò)15%。

??而后天津發(fā)布了關(guān)于第二次出讓的補充公告，中心思想有這幾點(diǎn)、見(jiàn)下圖：

??其中不得不說(shuō)的是第六條，天津將61宗地塊的最高限價(jià)進(jìn)行了調整，而且均是降低了最高限價(jià)，其中降低最高的一塊地足足降了10億元。

??在這之前，這些地塊平均溢價(jià)率在40%以上，而降價(jià)之后，都控制在15%以?xún)攘?。這表達了什么？相當于在喊話(huà)房企：你們來(lái)拿地吧，給你們打折。給房企省錢(qián)的背后其實(shí)也是給了拿地房企一條活路。在高溢價(jià)率下，在土地市場(chǎng)早已形成內卷，各房企紛紛突破高溢價(jià)率拿地，而目前隨著(zhù)各城市出臺一系列的限制政策，拿地成本再次本提高。利潤空間被擠壓的十分狹窄，這也就本輪房企們不著(zhù)急拿地的原因所在。掙不到錢(qián)，我拿地干啥？

??再說(shuō)說(shuō)蘇州，17日上午，蘇州自然資源和規劃局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于蘇地網(wǎng)掛〔2021〕7號公告的補充公告》。對土拍規則進(jìn)行了補充說(shuō)明，還調整了5宗地的一次報價(jià)有效區間上限和所有地塊自由報價(jià)截止時(shí)間。

??我們根據最新的一次報價(jià)有效區間上限，重新計算了地塊的最高限制樓面價(jià)和最高溢價(jià)率，發(fā)現相城經(jīng)開(kāi)區2宗宅地的變化基本可以忽略不計；吳江3宗地的最高限制樓面價(jià)有所降低，其中桃源鎮的最高限制樓面價(jià)比之前低了約198元/平米，震澤的22和23號地最高限制樓面價(jià)分別比之前低了約23元和25元；吳江3宗地的最高溢價(jià)率由之前的15%降到了約10%。

??從蘇州近兩年的土拍來(lái)看，很少有地塊成交總價(jià)會(huì )達到一次報價(jià)有效區間的上限，最終的成交樓面價(jià)和溢價(jià)率也都低于最高限制。所以這次5宗地塊的一次報價(jià)有效區間上限調整對地塊影響并不大。

??但值得注意的是，調整后，所有地塊最高溢價(jià)率都嚴格控制在了15%以?xún)?。這與此前流傳出的一則關(guān)于自然資源部于8月10日召開(kāi)的閉門(mén)會(huì )議內容相一致，即“嚴控樓面地價(jià)新高，單宗地塊溢價(jià)率不得超過(guò)15%”。

??其實(shí)自2020年以來(lái)，蘇州出讓地塊的溢價(jià)率一直都控制在15%以?xún)?，去年全年的平均溢價(jià)率為9.3%。此次下調5宗地塊一次報價(jià)有效區間上限可以說(shuō)是從政策層面上更加從嚴把控了。

??而最近的8月18日下午，沈陽(yáng)市自然資源局發(fā)布《沈土掛[2021]2號補充公告》，沈陽(yáng)第二次集中供地掛牌公告時(shí)間延期至2021年9月6日，掛牌交易時(shí)間延期為9月7日-17日，競買(mǎi)保證金到賬及報名截止時(shí)間順延為9月15日。

??此次公告，在明確供地時(shí)間延遲的同時(shí)，對土地出讓規則進(jìn)行了調整。此次出讓的住宅用地，涉及限地價(jià)的地塊將采取“限地價(jià)、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)”模式，競買(mǎi)人繳納的購地資金來(lái)源均為自有資金。同時(shí)，此次關(guān)于無(wú)償代建的內容均取消。

??三個(gè)重要信號：禁止“馬甲”參拍，競品質(zhì)不競配建，審核購地金額來(lái)源。

??禁止“馬甲”參拍

??以往沈陽(yáng)土拍中出現同一房企多號牌競買(mǎi)同一宗地塊，此次公告明確提出，參與城市商品住宅用地競買(mǎi)的企業(yè)須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。同一企業(yè)及其控股（參股）的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競買(mǎi)。

??競品質(zhì)不競配建

??此次公告中明確提出，本次出讓住宅用地，涉及限地價(jià)的地塊采取“限地價(jià)、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)”模式，涉及的無(wú)償代建內容取消。

??今年以來(lái)，北京、成都、杭州等地的土拍市場(chǎng)，紛紛提出“競品質(zhì)”這一關(guān)鍵詞，全國各地的土拍市場(chǎng)紛紛進(jìn)入“競品質(zhì)”時(shí)代。據悉，“競品質(zhì)”階段建設品質(zhì)模塊得分最高的建設品質(zhì)標準表將作為“競地價(jià)”階段的報價(jià)依據及土地競得后的項目建設標準。

??可以說(shuō)明的是，土拍“競品質(zhì)”是對房企的“優(yōu)勝劣汰”，從源頭上對房企開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行監控，盡量避免后期出現的各種矛盾，減少交房“維權潮”的出現。

??審核購地金額來(lái)源

??公告對購地資金來(lái)源也作出要求，競買(mǎi)人繳納的購地資金來(lái)源均為自有資金，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類(lèi)融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預付款。競買(mǎi)人提交競買(mǎi)申請時(shí)，除提供競買(mǎi)人資信良好的資信證明外，還應說(shuō)明購地資金來(lái)源、提供相應證明并作出書(shū)面承諾；同時(shí)，競買(mǎi)人繳納購地資金須從其自有賬戶(hù)中匯出。

??公告進(jìn)一步明確，沈陽(yáng)自然資源部門(mén)會(huì )同金融管理等相關(guān)部門(mén)委托會(huì )計師事務(wù)所開(kāi)展購地資金審查，經(jīng)審查不符合規定的，取消競得資格、解除土地出讓合同、收回已出讓土地，競買(mǎi)保證金不予返還，三年內不得參加沈陽(yáng)市土地市場(chǎng)公開(kāi)競買(mǎi)。

??此外，在沈陽(yáng)第二輪集中土拍第一次公告中，明確統一限溢價(jià)15%，此次補充多項競買(mǎi)規則，穩定市場(chǎng)預期的同時(shí)，對降低土拍熱度，防止房?jì)r(jià)不合理上漲、提升住宅品質(zhì)等方面將產(chǎn)生積極作用。

??房企不拿地了，歸根結底就一個(gè)原因，掙不到錢(qián)了。要么是直接因為價(jià)格原因把利潤空間鎖死了，要么是因為一些列的限制政策，掙點(diǎn)錢(qián)太不容易了。反倒沒(méi)有了高溢價(jià)拿地時(shí)期的興奮勁兒了。房企不拿地，自然也是頭疼的事情。因此，限高溢價(jià)率、降低最高限價(jià)、限地價(jià)等一些列補充舉措也是為了提高房企拿地的積極性。另外值得思考的一個(gè)點(diǎn)是，兩集中供地的意義在哪里？我想通過(guò)這次全國土拍延期可以看出，每次集中供地之間都是一個(gè)窗口期，不管對房企、還是對市場(chǎng)都有足夠的時(shí)間去判斷，做查漏補缺的工作。每次都有調整的窗口期，各方面政策才有完善的空間，自然房?jì)r(jià)能夠維穩是早晚的事情。