??樂(lè )居買(mǎi)房訊 呂茜  回顧2020年上半年，相較于其他行業(yè)受疫情的沖擊下的蕭索，土地市場(chǎng)的“熱鬧”兩個(gè)字就顯得格外與眾不同。盡管開(kāi)年受疫情影響，多數城市延期拍地，但隨著(zhù)疫情好轉，一入三月，土地市場(chǎng)即開(kāi)啟“迎春入夏”的節奏。二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)熱潮不斷，逐漸呈現“量?jì)r(jià)齊升”狀態(tài)，成交量和成交均價(jià)有亮眼的表現。

??整體來(lái)看，2020年上半年，全國300城土地出讓金額為23716億元，較去年同比增長(cháng)3%。其中，一二線(xiàn)土拍熱度高于三四線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市溢價(jià)率迅速回升，二線(xiàn)穩中有升，三四線(xiàn)市場(chǎng)較為平淡，但以寧波為代表的強三線(xiàn)城市也屢屢上演高溢價(jià)成交。隨著(zhù)企業(yè)復工復產(chǎn)順利推進(jìn)，房地產(chǎn)指標如期修復，土地市場(chǎng)行情仍在持續升溫。

??從區域上來(lái)看，城市群的迅猛發(fā)展，隨之也帶熱了土地市場(chǎng)。除京津冀北京一枝獨秀以外，長(cháng)三角、珠三角、成渝、長(cháng)江中游和中原城市圈均有多座重點(diǎn)城市維持著(zhù)供需兩旺的土地交易態(tài)勢。以長(cháng)三角為例，上半年土拍收入共計8775億元，創(chuàng )歷史新高；而成渝今年以來(lái)，兩城土地出讓所得均已超過(guò)300億元（市轄區），在60城中排名靠前，成都宅地成交更為火熱，溢價(jià)率穩居全國第一集團。

??北京先破千億門(mén)檻“地王”再現

??5月19日下午，北京豐臺分鐘寺和房山良鄉共三宗地塊掛牌競價(jià)，吸引了十余家開(kāi)發(fā)企業(yè)（聯(lián)合體）到場(chǎng)參與。

??最終，總起始價(jià)97.16億的土地以133.9億悉數成交。分鐘寺兩宗不限價(jià)宅地全部為合生所得，總價(jià)達107.4億元，溢價(jià)率分別為42.08%和37.86%；房山良鄉居住用地被中建一局+房山新城聯(lián)合體以26.5億摘下，溢價(jià)率31.45%，樓面價(jià)18896元/平方米。

??加上10天前以72.2億成交的L-24、L-26地塊，分鐘寺三宗不限價(jià)土地全歸合生，總投資高達179.6億元。

??值得注意的是，據樂(lè )居買(mǎi)房統計，至此，北京今年賣(mài)地所得已達1126億元，為2020年首個(gè)突破千億門(mén)檻的城市。

??據悉，今年上半年，北京共出讓經(jīng)營(yíng)性土地33宗，累計土地出讓金達1141.61億元，同比增長(cháng)約25%，用時(shí)比去年提早了近2個(gè)月。其中，純商品房用地成交23宗，四年來(lái)頭一次揚眉吐氣，“地王”一詞頻繁出現在媒體報道中。

??上半年以來(lái)，以北上廣深和部分強二線(xiàn)城市為代表，多地土地供應量環(huán)比大漲，推動(dòng)成交面積和價(jià)款水漲船高。

??寧波6月“龍爭虎斗” 熱力十足

??6月最后一周，全國土地市場(chǎng)迎來(lái)上半年收官。整體看，地市火熱態(tài)勢延續，長(cháng)三角地區更是成為拍地大戶(hù)，杭州、寧波等地迎來(lái)多宗土地出讓?zhuān)咭鐑r(jià)成交屢見(jiàn)不鮮。

??6月的寧波土拍可謂龍爭虎斗，20余場(chǎng)拍賣(mài)中，多場(chǎng)競價(jià)過(guò)程高達百輪，區域地王頻出，堪稱(chēng)土拍“地王月”。

??6月30日，寧波7宗地塊同日入市，上半年收官之戰格外激烈。鄞州區潘火地段地塊首先出場(chǎng)，甫一亮相便遭到在場(chǎng)多家房企的爭搶?zhuān)?jīng)181輪競拍，最終被綠城集團拿下，以22590元/㎡的成交樓面價(jià)榮登潘火新“地王”。

??據悉，這是綠城兩日來(lái)在寧波斬獲的第三宗土地。據統計，這三宗土地均為成交總價(jià)超17億、溢價(jià)率超過(guò)24%的“雙高”地塊，綠城拿地的決心可見(jiàn)一斑。

??潘火地塊過(guò)后，又有6宗土地先后“名花有主”，除鎮海區一宗宅地底價(jià)被甬鎮投資競得外，其余地塊均以溢價(jià)成交，溢價(jià)率超40%者過(guò)半，可謂熱度空前。

??實(shí)際上，縱觀(guān)上半年，寧波的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均處于火熱狀態(tài)，有鑒于此，7月6日晚，寧波連夜發(fā)布史上最嚴“十條”新政穩樓市，對當前寧波過(guò)熱的樓市進(jìn)行降溫。新政第一條即針對土地市場(chǎng)，提出“保持土地市場(chǎng)平穩”，申明將一方面將“加大土地供應力度，強化精準供地，保證住宅用地市場(chǎng)平穩有序。嚴格落實(shí)建設項目動(dòng)態(tài)巡查機制，強力推進(jìn)已供項目加快開(kāi)發(fā)建設，盡快形成有效供應”；一方面將“從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格，調整住宅用地出讓競價(jià)規則，嚴格控制樓面地價(jià)。預計在新政的影響下，下半年，寧波的土地市場(chǎng)將逐漸趨于平穩，但仍可能保持較高關(guān)注度。

??杭州“細水長(cháng)流” 繼續領(lǐng)跑

??6月29日，濱江在杭州連下兩城，以共計50.9億，平均溢價(jià)率26.58%的驚人成交價(jià)接連將蕭山兩塊優(yōu)質(zhì)宅地收入囊中。其中，奧體核心區地塊成交樓面價(jià)為32688元/㎡，超過(guò)此前樓面價(jià)31869元/㎡的濱江嘉品項目，刷新板塊樓面價(jià)紀錄，宣告杭州上半年土拍完美收官。

??近年來(lái)，杭州土拍熱度居高不下，分別以2017年的2258.85億元、2018年2401.6億元、2019年2836.6億元，連續三年成為全國「賣(mài)地銷(xiāo)冠」。

??而今年，杭州很有可能蟬聯(lián)這一冠軍。

??據樂(lè )居不完全統計，截至6月30日，2020年杭州十區土地金已達1763億元，相較去年同比增長(cháng)5.75%，相當于完成了去年全年超6成的“業(yè)績(jì)”，繼續排名全國第一。

??不過(guò)，杭州土地市場(chǎng)在7月份突然踩了“剎車(chē)”。

??截至6月29日，杭州十區僅掛牌了8宗計劃于7月份出讓的地塊（不含工業(yè)用地），其中涉宅用地僅5宗。杭州新浪樂(lè )居主編上官劍分析稱(chēng)，這一調整，可能和以下原因相關(guān)：

??第一，對比去年，杭州出讓金土地有較大幅度的上升，需要適當的控制節奏。去年前6月，杭州十區賣(mài)地金額為1394億元，和去年同期相比，今年賣(mài)地金額高出369億元。

??第二，4月以來(lái)樓市杭州過(guò)熱，土地市場(chǎng)溢價(jià)率也偏高，上半年杭州十區 25宗自持地塊，有20宗都是第二季度出讓的，因此市場(chǎng)需要適當的降溫。或許土地市場(chǎng)封頂+自持的出現頻率降低，利于減弱對于樓市的傳導刺激，穩定市場(chǎng)預期。

??第三，現在出讓的土地，售價(jià)基本是明年的價(jià)格，或許也要通盤(pán)考慮明年每個(gè)區域的價(jià)格漲幅情況，也需要時(shí)間。

??蘇州“高歌猛進(jìn)” 熱度不減

??6月1日，蘇州迎來(lái)大體量出讓?zhuān)?/span>6宗優(yōu)質(zhì)宅地集中掛牌上市。其中，吳中太湖新城地塊濱江經(jīng)7輪自由報價(jià)、2輪限時(shí)競價(jià)后以23.47億元的最終價(jià)格被濱江集團競得，樓面價(jià)18594元/㎡，溢價(jià)率9.38%。據悉，這是濱江集團首次入蘇拿地，長(cháng)三角版圖再下一城。

??隨后，蘇州高新區又有宅地開(kāi)賣(mài)，9輪競價(jià)后中海殺出重圍，以20.48億元競得，折合樓面價(jià)18567元/㎡，溢價(jià)率12.53%

??除了濱江和中海，綠地、復地、香江控股等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)均在本日有所斬獲。從整體成交結果來(lái)看，蘇州土地市場(chǎng)熱度不減。而根據官方發(fā)布的最新競拍公告，蘇州年內第八次集中出讓將在7月1日開(kāi)啟，屆時(shí)不知又將掀起怎樣的交易熱潮。

??對于長(cháng)三角地區，克而瑞研究中心尤為看好。一方面，長(cháng)三角供應量整體還維持在相對較高水平，同時(shí)大規模的土地供應中仍有多宗素質(zhì)較佳的優(yōu)質(zhì)地塊入市，接下來(lái)布局優(yōu)質(zhì)區域的機會(huì )較多。不過(guò)，克而瑞同時(shí)也表示，長(cháng)三角城市土拍熱度相對加高，結合近期政策動(dòng)向來(lái)看，為降低地市熱度，政府修改土拍規則、提升競拍門(mén)檻的概率較大。典型如南京就在近期加碼調控，以求穩定地價(jià)。因此，在這些優(yōu)質(zhì)土地數量較多、同時(shí)熱度較高的城市，還需審慎測算拿地成本，避免后期利潤空間不足的風(fēng)險。

??對于未來(lái)市場(chǎng)行情，克而瑞研究中心研究總監林波表示，當前土地市場(chǎng)的“熱”呈現出短期性、周期性的特點(diǎn)。部分熱門(mén)城市土地拍賣(mài)雖頗受追捧，但地價(jià)尚屬合理范圍內，沒(méi)有出現“面粉貴過(guò)面包”的現象。二季度土地出讓總額或成全年峰值，預計下半年土地市場(chǎng)熱度有所回落，三四線(xiàn)地價(jià)尚有下降區間。