自7月24日中央政治局會(huì )議提出要“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”后，各地紛紛出臺利好樓市新政。特別是在8月底9月初，一線(xiàn)、準一線(xiàn)城市也加入其中，釋放“認房不認貸”、“取消限購”等重磅新政，時(shí)至今日已近半月，市場(chǎng)究竟有了哪些變化？成交量是否如期上漲？

一線(xiàn)城市：首周成效顯著(zhù) 置換需求有望進(jìn)一步釋放

8月30日，廣州、深圳分別官宣“認房不認貸”，9月1日，上海、北京也跟進(jìn)官宣“認房不認貸”。這是自2010年北京施行“認房認貸”后的首次松動(dòng)，對本地房地產(chǎn)市場(chǎng)影響極大。易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，這標志著(zhù)一線(xiàn)城市全面進(jìn)入認房不認貸周期，對全國各地可以說(shuō)是政策風(fēng)向標，有助于提振市場(chǎng)情緒。

新政之下，部分由于房產(chǎn)置換、或在外地購房有過(guò)貸款記錄的購房群體，他們在新政前購房需要按二套支付首付，而新政后則可以按首套房執行首付。以北京為例，首套房商貸首付比例為35%，而二套普宅首付比則需60%，非普更高達80%，“二套變首套”之后，以400萬(wàn)總房款的普宅計算，首付從原來(lái)的240萬(wàn)降至140萬(wàn)，首付金額直降100萬(wàn)元，購房門(mén)檻大幅降低。

不出所料，新政之后，四大一線(xiàn)城市市場(chǎng)反響積極，深圳“臺風(fēng)攔不住買(mǎi)房人”、廣州新政首周超1.6萬(wàn)人看房、北京新政次日部分熱銷(xiāo)盤(pán)當天即有數十組認購、上海新政首周迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，新房市場(chǎng)迎來(lái)了久違了熱度。

與此同時(shí)，一線(xiàn)城市的二手房掛牌量也隨之走高。有媒體統計，新政出臺后，北京二手房掛牌房源量激增約4000套，超過(guò)以往周新增的2-3倍。究其原因，一方面可能是部分購房者計劃出售手頭資產(chǎn)，一方面也可能是趁機完成房產(chǎn)置換改善。

總體而言，一線(xiàn)城市的購房者被新政有力地“推了一把”，一部分“二套變首套”的剛需購房者可以較為從容地入市。同時(shí)，“賣(mài)舊買(mǎi)新”、“賣(mài)小換大”等置換需求也將進(jìn)一步釋放，有利于促進(jìn)新房和二手房之間有序聯(lián)動(dòng)，樓市需求將會(huì )出現較為明顯的增長(cháng)。

二三線(xiàn)城市：“不溫不火” 或需更多時(shí)間顯現

相較于一線(xiàn)城市的慎之又慎，二三線(xiàn)城市動(dòng)作則積極得多，除了廣泛熱議的“認房不認貸”，還包括“取消限購”、提供住房補貼、降低落戶(hù)門(mén)檻、提供公積金貸款額度等。

以杭州為例，2022年11月，杭州即開(kāi)始“認房不認貸”，而9月5日，杭州再次對原有的“認房不認貸”進(jìn)行了升級，只要在杭州無(wú)房，即便外地或本地還有房貸，在杭州買(mǎi)房仍可享受首套，首付比例30%利率4.0%。

而取消限購則顯得更為直接。截至目前，僅今年9月，已有包括沈陽(yáng)、大連、南京、蘭州、福州五城區、青島、濟南、鄭州等二線(xiàn)城市全面取消限購?？梢哉f(shuō)，繼“認房不認貸”后，取消限購、限售成為樓市又一重要趨勢。取消限購意味著(zhù)降低購房門(mén)檻，原不具備資格的購房者重新獲得入市資格，進(jìn)而釋放一批購房需求。

然而，從市場(chǎng)情況上看，大部分城市的仍處于“不溫不火”的狀態(tài)。以武漢為例，據樂(lè )居武漢統計，多家項目營(yíng)銷(xiāo)負責人均表示由于政策剛剛發(fā)布，政策帶來(lái)的影響效果并不明顯，具體還要多看一段時(shí)間，其主要看老百姓的“錢(qián)袋子”情況。

再看長(cháng)沙，新政后首周的新房周成交量依舊維持在近兩月以來(lái)的普通水平，且環(huán)比上周下滑50%。整體而言，市場(chǎng)在新政刺激下目前暫未在成交端起到明顯效果，或許還需要一定的時(shí)間顯現。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)凌斌分析，從新政落地到效果顯現，這需要一段政策消化期，短則三個(gè)月，長(cháng)則需要半年甚至更長(cháng)的時(shí)間。對于今年的金九銀十，他希望看到的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的止落回穩。

適逢金九銀十，今年能否憑借政策“東風(fēng)”迎來(lái)一波房地產(chǎn)市場(chǎng)的“逆襲”，是房地產(chǎn)人關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。短期來(lái)看，近期政策頻發(fā)，購房者對市場(chǎng)的關(guān)注度回升，特別是近期獲得購房資格、首套房貸資格的購房者有望進(jìn)入市場(chǎng)，并帶動(dòng)一二手房市場(chǎng)的良性循環(huán)。但其長(cháng)期影響有待進(jìn)一步觀(guān)察，一方面是一線(xiàn)城市的回暖效應能否持續，一方面是二三線(xiàn)城市的效果顯現仍需時(shí)日。