如果你最近關(guān)注了房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不是感覺(jué)樓市有點(diǎn)涼？賣(mài)房子的人變多了，而真正成交的卻沒(méi)有那么多？如果你最近有買(mǎi)房或者賣(mài)房的打算，你是不是也在困惑，樓市到底怎么了？下半年要不要有動(dòng)作？如果你還對樓市有所期待，你是不是也想知道，市場(chǎng)能不能復蘇，會(huì )在什么時(shí)候復蘇，應該以怎樣的方式復蘇？

2023的下半年已經(jīng)是進(jìn)行時(shí)了，我們想用最平實(shí)的方式告訴你，上半年這個(gè)樓市都發(fā)生了什么，真正賣(mài)掉的房子有多少，房?jì)r(jià)到底跌了嗎，下半年的樓市將會(huì )發(fā)生什么，未來(lái)的市場(chǎng)走向如何？讓我們用大家都能看懂的方式，一起跟這個(gè)樓市談?wù)劇?/p>

上半年，樓市的成交量高嗎？

不太好。從數據上看，跟部分購房者的感受差不多，上半年的成交量并不盡如人意。根據國家統計局數據顯示，2023年1—5月份，商品房銷(xiāo)售面積46440萬(wàn)平方米，累計同比下降0.9%，跌幅擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額49787億元，增長(cháng)8.4%，漲幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

根據數據機構的反饋來(lái)看，進(jìn)入二季度后，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)活躍度持續低迷，6月各周成交規模降至2月以來(lái)低位。二季度，前期積壓購房需求基本釋放完畢，市場(chǎng)明顯降溫，6月，受去年同期高基數影響，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比在連續增長(cháng)4個(gè)月后轉降，降幅超20%，環(huán)比略有增長(cháng)，絕對規模為2016年以來(lái)同期最低水平。

要知道，當我們做數據對比的時(shí)候，去年同期的數據是受到當時(shí)疫情影響的。3-4月份確實(shí)有一波小陽(yáng)春的市場(chǎng)行情，但當前期的積壓購房需求釋放完畢后，上半年的成交量并沒(méi)有達到預期的水平。

上半年，房?jì)r(jià)下跌了嗎？

并沒(méi)有。根據國家統計局數據顯示，同比方面，70城新房、二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比指數持續上行，但是仍為負增長(cháng)。環(huán)比來(lái)看，新房?jì)r(jià)格環(huán)比在今年2月環(huán)比轉正，隨后連續4個(gè)維持正增長(cháng)態(tài)勢，但是自4月開(kāi)始漲幅開(kāi)始收窄。二手房下行態(tài)勢更加明顯，5月開(kāi)始轉降，一季度積壓需求釋放殆盡后，市場(chǎng)觀(guān)望情緒加重，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力不足。

就當前的情況，市場(chǎng)信心顯露不足，甚至很多城市面臨下行壓力，后續亟需政策利好的加持來(lái)鞏固市場(chǎng)預期。

下半年，一線(xiàn)城市的購房建議

其實(shí)，從上半年的數據來(lái)看，一線(xiàn)城市的成交量和房?jì)r(jià)表現韌性較強。上半年北京、上海在強基本面帶動(dòng)下，土拍升溫、購房者置業(yè)情緒改善，市場(chǎng)活躍度修復相對較好。雖然4月以來(lái)各城市市場(chǎng)情緒普遍下滑，核心一二線(xiàn)市場(chǎng)調整壓力也在增加。但從上半年整體情況來(lái)看，新建商品住宅成交面積仍處于增長(cháng)態(tài)勢。

根據數據機構的預測，下半年一線(xiàn)城市新房成交規模同比或波動(dòng)調整，二手房掛牌量處于高位預計也將繼續影響二手房市場(chǎng)情緒，進(jìn)而影響新房置業(yè)預期。隨著(zhù)市場(chǎng)調整壓力的增加，一線(xiàn)城市微調政策的可能性也在提升，若政策優(yōu)化調整，一線(xiàn)城市市場(chǎng)活躍度有望好轉。

二線(xiàn)城市的購房建議

機構數據顯示，上半年，二線(xiàn)、三四線(xiàn)代表城市市場(chǎng)情緒修復緩慢，成交面積同比增幅較小。其中二線(xiàn)代表城市同比增長(cháng)約9%左右。預計下半年，核心二線(xiàn)繼續放松調控政策，市場(chǎng)活躍度有望繼續保持，核心二線(xiàn)城市政策優(yōu)化預期持續強化，成都、杭州、西安、長(cháng)沙等城市政策優(yōu)化空間仍較大，調控政策繼續放松也將為這部分城市新房成交規模的提升帶來(lái)階段性成效，從而對二線(xiàn)城市整體市場(chǎng)形成一定支撐。

三、四線(xiàn)城市的購房建議

年初，隨著(zhù)疫情防控放開(kāi)，積壓的需求開(kāi)始大規模集中釋放，帶動(dòng)各等級城市成交同比拉升，但是在這一波需求釋放接近完畢后，市場(chǎng)復蘇動(dòng)力不足，成交同比漲幅逐漸回落，到5月份，三四線(xiàn)城市成交同比漲幅已經(jīng)回落至8.5%。

從數據層面，多數普通二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)調控政策已基本放開(kāi)，政策端給予市場(chǎng)的支撐力度偏弱，疊加多數城市庫存量較大，房?jì)r(jià)下跌預期仍較強，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復依賴(lài)于宏觀(guān)基本面的修復節奏，在居民收入預期未見(jiàn)明顯好轉的情況下，多數城市房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調整態(tài)勢難改，市場(chǎng)恢復需要更長(cháng)時(shí)間

對于剛需客戶(hù)和換房客戶(hù)的建議

下半年，對于普通的剛需購房者來(lái)說(shuō)，到底要不要買(mǎi)房呢？我們對話(huà)了合碩機構首席分析師郭毅，她表示，下半年，對于購房者來(lái)說(shuō)，大家來(lái)結合自己的需求和實(shí)際情況來(lái)選擇購房。如果你的消費力能支撐，該買(mǎi)還是要買(mǎi)。但是如果要透支未來(lái)，就不建議在下半年入手，再次提醒大家，不要用過(guò)多的杠桿。

對于下半年要換房的客戶(hù)，她表示，對于部分家庭，在下半年需要先賣(mài)再買(mǎi)。如果這部分客戶(hù)的舊房子處于城市核心區域，整體素質(zhì)和未來(lái)發(fā)展空間仍在，可以選擇在下半年再守一守。如果舊房子的品質(zhì)一般，更建議盡快出貨。總之，還是要根據實(shí)際需求和未來(lái)市場(chǎng)狀況，來(lái)做下半年的購房策略調整。