樂(lè )居買(mǎi)房訊 朱婧怡

??“拆”

??有多少人曾經(jīng)幻想過(guò)，啥時(shí)候自己家門(mén)口也能出現這個(gè)字。

??中彩票、成為拆遷戶(hù)、失散多年的兄弟是億萬(wàn)富翁，承載了人們“一夜暴富”的美夢(mèng)。從可實(shí)現的難易程度來(lái)說(shuō)，成為“拆遷戶(hù)”的概率是最大的。

??實(shí)打實(shí)的民心工程也抵不住“變味”了

??在過(guò)去12余年里，“大拆遷帶動(dòng)大發(fā)展”是我國大部分城市更新發(fā)展的主旋律。尤其是深圳白石洲、廣州獵德村、北京望京等地都是經(jīng)過(guò)拆遷舊改，實(shí)現“一夜躺贏(yíng)”。

??據國家統計局數據顯示，過(guò)去十年，全國棚改累計開(kāi)工超過(guò)3300萬(wàn)套，幫助超過(guò)1.2億居民“出棚進(jìn)樓”。

??圖源：澎湃看點(diǎn)

??其中2018年更是被稱(chēng)為棚改拆遷最高效的一年，全國棚改開(kāi)工總量一度高達626萬(wàn)套。彼時(shí)，新華社報道稱(chēng)“中國的棚戶(hù)區改造工程以其效率之高、范圍之廣、規模之大，在海外引發(fā)熱議。中國棚改的成功經(jīng)驗可貴，具有全球借鑒意義?！?/span>

??作為實(shí)打實(shí)的民心工程之一，棚改不僅改善了住房困難群眾的居住條件，塑造更好的城市面貌，也補齊了我國房地產(chǎn)發(fā)展的短板，更在經(jīng)濟不景氣時(shí)發(fā)揮了擴大有效需求的重要作用。

??但漸漸的，棚改拆遷也“變味”了。在決策上，部分城市出現急功近利的傾向，肆意拆除帶有歷史價(jià)值的老建筑，取而代之的是“貪大、媚洋、求怪”的建筑；也衍生了一批靠投資老破小搏拆遷的炒房團。

??歷史數據表明，每一次的大拆大建，都容易導致房?jì)r(jià)上升、房租暴漲、住房租賃市場(chǎng)供需失衡、年輕的打工一族流離失所……

??及時(shí)“踩剎車(chē)”嚴控大拆大建

??早在2019年7月份，住建部副部長(cháng)黃艷就有透露道：“未來(lái)我國在城市規劃和建設中要摒棄急功近利和大拆大建”。有業(yè)內人士分析稱(chēng)，這是在為“棚改退場(chǎng)”做鋪墊；

??2020年的住建部年終總結大會(huì )上，住建部部長(cháng)王蒙徽明確表態(tài)，從2021年起，將針對全國17萬(wàn)個(gè)2000年以前建成（房齡20年）的城鎮老舊小區進(jìn)行為期5年的“舊改”工程。包括但不限于重點(diǎn)改造小區的水電路氣及光線(xiàn)配套，有條件的可加裝電梯，配建停車(chē)場(chǎng)。此外，在小區改造的基礎上還會(huì )引導發(fā)展社區養老、托幼、醫療、保潔等提升類(lèi)服務(wù)。

??相比于棚改，直接拆遷一大片房屋，舊改就顯得溫和許多，其通過(guò)“補短板”的方式，讓老舊小區重煥新生。

??但是，隨著(zhù)城市更新政策在越來(lái)越多城市落地，有些呈現出“誤入歧途”的趨勢：打著(zhù)城市更新的新旗號，走著(zhù)棚改大拆大建的“老路”。

??為了剎住這股風(fēng)氣，8月11日，住建部就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，要以?xún)群s、綠色低碳發(fā)展為路徑，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。

??住建部的這次發(fā)聲，傳遞了三大信號：

??一、嚴格控制大規模拆除，調控重點(diǎn)從增量轉為存量。

??除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目?jì)炔鸪ㄖ娣e不應大于現狀總建筑面積的20%。鼓勵小規模、漸進(jìn)式有機更新和微改造。

??在“房住不炒”的大前提下，房地產(chǎn)告別大拆大建是市場(chǎng)所趨。如果不是危房，6層以上的超過(guò)20年樓齡的老破小被拆除的可能性更低了，此舉有效抑制投資老破小搏拆遷的炒房團，對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)起到穩定作用。（也意味著(zhù)很多人的一夜暴富的拆遷夢(mèng)破滅了）

??二、穩定住房租賃價(jià)格

??鼓勵穩步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎設施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好中低價(jià)位、中小戶(hù)型長(cháng)期租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

??征求意見(jiàn)稿原文也有提到，“不大規模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難?！眹栏癜芽刈》孔饨鹉甓葷q幅不超過(guò)5%，不僅僅對租賃市場(chǎng)起到穩定作用，也能為城市留住更多勞動(dòng)力。

??三、保存城市記憶，保護歷史文化

??保留利用既有建筑。不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價(jià)值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置。

??意見(jiàn)稿強調：“不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場(chǎng)?！薄岸沤^“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴禁建筑抄襲、模仿、山寨行為”一些開(kāi)發(fā)商為了吸人眼球，修建所謂的異國風(fēng)情的屋頂，結果遠遠看，像極了一座座墓碑，不僅滲人還影響市容。

??傳統建筑蘊含的文化，是一座城市的靈魂，唯有保護傳統建筑，保持文化自信，才能讓城市更好的發(fā)展。

??四、探索可持續更新模式，鼓勵推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉變

??不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設方式，片面追求規模擴張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟利益。探索政府引導、市場(chǎng)運作、公眾參與的可持續模式。

??簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)模式主要就是靠收租和持有，想賣(mài)房，不再輕而易舉地審批通過(guò)。

??嚴控≠杜絕 未來(lái)這兩類(lèi)房子或迎來(lái)升值

??老城區不允許大拆大建，城市建設會(huì )向郊區新城轉移，那么中心城區的新房增量速度也會(huì )有所減緩。

??那也是不是代表著(zhù)，未來(lái)老城區的新房會(huì )變得稀缺，價(jià)格上升呢？意見(jiàn)稿也有提到過(guò)，各城要因地制宜地完成城市更新，在房住不炒的總基調下，各地會(huì )有自己因城施策方式調控樓市，以往靠“大拆大建”短期刺激GDP的現象將越來(lái)越少。

??雖然發(fā)文嚴控大拆大建，但嚴控不等于杜絕，以下這兩類(lèi)房子還是需要拆遷修整（可以實(shí)現拆遷夢(mèng)）的，或將迎來(lái)升值機會(huì )。

??一、城市更新中無(wú)法舊改只能拆除的危房

??未來(lái)能夠拆遷的房子會(huì )變少，尤其是樓齡超過(guò)20年，容積率高的小高層/高層小區，因為拆遷可獲得的利潤較低，這類(lèi)房子拆除的可能性就較小。

??而一旦被鑒定為危房，那么拆遷的可能性就較大了，按照以往的補償條例，被拆遷的房子持有人能獲得較為優(yōu)渥的補貼，從這個(gè)角度來(lái)看，危房有著(zhù)一定的升值空間。

??二、位于城市規劃中的房子

??城市更新發(fā)展的一部分，是新建交通、醫療、學(xué)校、商業(yè)等居民生活配套；一些老舊的城區原有的格局無(wú)法支持這些新配套的建設，唯有拆除一部分的房子留出建設空地。

??對于因為規劃問(wèn)題而拆遷的房子，賠償款肯定會(huì )比拆除危房的高，不僅如此，在遷移新房未交付前，還有可能獲得全額的租房補貼。