一周熱點(diǎn)：

央行同外匯局召開(kāi)會(huì )議，提出：①因城施策指導城市政府精準實(shí)施差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，有效滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；②支持保障性住房建設等“三大工程”，加大住房租賃金融支持力度。

央行公布2023年三季度金融機構貸款投向統計報告。房地產(chǎn)貸款增速下滑態(tài)勢有所企穩。2023年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.19萬(wàn)億元，同比下降0.2%，與8月份持平，增速下滑態(tài)勢有所企穩。房地產(chǎn)貸款增速比上年末低1.7個(gè)百分點(diǎn)，低于各項貸款增速11.1個(gè)百分點(diǎn)；前三季度減少333億元，同比少增8821億元。

2023年上海第四批“土拍”首輪擬出讓住宅地塊基本情況和規劃指標要求公布，首輪共安排了出讓8幅住宅地塊，分別涉及普陀區、虹口區、楊浦區、浦東新區臨港新片區、奉賢區，出讓面積約合431.3畝，總起始價(jià)約139.7億元，將于12月5日現場(chǎng)交易。

萬(wàn)科2023年1-10月累計合同銷(xiāo)售面積2018.4萬(wàn)㎡，同比減少5.5%，合同銷(xiāo)售金額3124.4億元，同比減少9.9%。10月單月合同銷(xiāo)售面積200.0萬(wàn)㎡，同比增加0.5%，合同銷(xiāo)售金額318.3億元，同比下降0.9%。

一周綜述：

月初慣例低開(kāi)，11月低位起步，據上海中原地產(chǎn)數據顯示：上周（10.30－11.5）新建商品住宅成交面積8.69萬(wàn)平方米，環(huán)比減少61.24%。

從市場(chǎng)表現來(lái)看，各區成交出現不同程度縮水，尤其是前期放量特別明顯的地方，在過(guò)集中簽約期后出現快速滑落。比如嘉定，上周成交滑落到1.53萬(wàn)平方米，環(huán)比減少79.04%，好在絕對量守在1萬(wàn)平方米以上，沒(méi)有跌破正常區間。這也是基于前期有網(wǎng)紅盤(pán)入市，拉動(dòng)簽約量，否則也會(huì )像松江、青浦一樣，繼續在4、5千平方米運行。大浦東也是前期入市項目比較多的區，上周成交3.09萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12.22%，波動(dòng)沒(méi)有嘉定那么明顯。這也是上周唯一成交面積在1萬(wàn)平方米以上的區?？梢?jiàn)整體市場(chǎng)交易熱度并不高。

交易結構上回歸正常，從成交前十榜單來(lái)看，前期非?；钴S的高價(jià)房產(chǎn)品溫度繼續平穩下降。榜單上3-6萬(wàn)元/平方米的首次改善產(chǎn)品有5個(gè)，占據半壁江山。10萬(wàn)+的高價(jià)房數量繼續減少，只有2個(gè)，簽約數量也開(kāi)始減少。值得關(guān)注的是，成交前十榜單中沒(méi)有一個(gè)項目簽約超過(guò)百套，說(shuō)明當期的市場(chǎng)活躍度不高。

基于10萬(wàn)+項目交易活躍度略有減少，“3字頭”的首次改善產(chǎn)品有所增加，成交均價(jià)下滑，為61347元/平方米，環(huán)比下跌15.27%。

在連續快速釋放后，上周供應出現掛0現象。此前連續2周的供應超過(guò)60萬(wàn)平方米，有透支后續供應的現象，月初供應斷檔并不意外。供應因為集中上市會(huì )導致入市節奏上不那么順滑。短期來(lái)看，第十批集中供應房源中有20個(gè)項目已經(jīng)完成認籌或正在認籌中，入市的節奏還是比較快的。所以短暫停歇后，供應會(huì )繼續釋放。

新房市場(chǎng)雖然表現略好于二手市場(chǎng)，但同樣面臨降溫以及市場(chǎng)信心不足的問(wèn)題。僅靠一些網(wǎng)紅盤(pán)項目只能脈沖式帶動(dòng)成交上行，一旦過(guò)簽約期后成交又再度回到原先軌道。上周沒(méi)有簽約項目過(guò)百套就是印證之一，此外，有越來(lái)越多的新盤(pán)重啟渠道銷(xiāo)售以及優(yōu)惠等手段，希望能提升去化。新房的去化壓力也會(huì )在臨近年底的時(shí)候逐步顯現出來(lái)。預計后續隨著(zhù)供應節奏恢復，成交會(huì )有反彈，但高度和持續性謹慎樂(lè )觀(guān)。

文/上海中原地產(chǎn)