據央視新聞消息：7月24日中央政治局會(huì )議提出“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來(lái)，多地積極研究調整限購、限售等限制性政策。

據悉，福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬于近日調整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當地首套、二套房最低首付比例可進(jìn)一步降至20%、30%，有望激活剛性和改善性住房需求，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度。后續，可能還有其他優(yōu)化政策出臺。

針對以上信息，易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)第一時(shí)間進(jìn)行相關(guān)點(diǎn)評。

此次消息充分說(shuō)明當前政策放松的幾個(gè)特征。

特征一、放松預期不斷增強

總體上積極落實(shí)了中央政治局會(huì )議精神，尤其是“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”的內容。總體上放松預期不斷增強，也進(jìn)一步體現了各地對于合理住房消費需求釋放的重視。

特征二：政策放松和落地將在近期公布

此次政策放松也會(huì )強調“擬于近日”。這說(shuō)明政策放松和落地將在近期公布，這對于我們深入理解政策內容，以及政策對市場(chǎng)的影響都有積極的作用。據此各房企營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和中介代理公司，要提前預判此類(lèi)政策內容，積極主動(dòng)做好相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)工作。相關(guān)購房者也需要積極把握政策放松的時(shí)間點(diǎn)，做好置業(yè)等策略的優(yōu)化。

特征三、二線(xiàn)城市將“打頭陣”

此次提及的放松，包括福州、廈門(mén)、成都和沈陽(yáng)，這充分體現了二線(xiàn)城市打頭陣的政策放松特征，其將發(fā)揮較好的市場(chǎng)效應和引導預期進(jìn)一步調整。尤其是成都作為本輪樓市較為強勁的城市，也納入到此類(lèi)名單，說(shuō)明放松具有全國各地全面性的特征。這也延續了此前合肥、鄭州和南京購房政策放松的總體趨勢。

限購優(yōu)化政策分析

此次政策提及調整優(yōu)化限購政策。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)具有非常好的導向。

限購政策一直是房地產(chǎn)政策中最核心的政策內容，放松此類(lèi)政策，恰是吻合了“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的市場(chǎng)基本面分析，也說(shuō)明當前各地限購政策已經(jīng)不合事宜，要積極從穩住房消費和購房市場(chǎng)供求關(guān)系等角度出發(fā)，積極為住房消費釋放創(chuàng )造積極的環(huán)境和條件。

限購政策或有兩條改革和放松路徑。對于本地人來(lái)說(shuō)，限購政策或意味著(zhù)三套房的認購約束會(huì )減少。過(guò)去一些城市針對三套房，主要是指三孩家庭，后續或進(jìn)一步放松認定的條件。而對于外地人來(lái)說(shuō)，過(guò)去限購主要涉及到只能認購一套以及社保繳納要求。后續此類(lèi)城市在此類(lèi)領(lǐng)域或有進(jìn)一步放松的可能。

此次限購政策的放松，不是孤立出拳，而是積極做好組合拳的打法。此前國常會(huì )明確政策要具有針對性、組合性和協(xié)同性。此類(lèi)規定對于房地產(chǎn)政策出臺也有很大的啟發(fā)。此次媒體報道也提及，限購政策取消后首套房和二套房首付比例會(huì )有進(jìn)一步下調的空間。從這個(gè)角度看，其實(shí)際上把限購和限貸政策兩個(gè)放松做了組合，有助于更好發(fā)揮政策的效力。

限售政策優(yōu)化政策分析

此次提及限售政策的優(yōu)化，也進(jìn)一步體現了限售政策放松具有較好的市場(chǎng)預期。

限售政策的放松，客觀(guān)上就是為了促進(jìn)二手房的流通，同時(shí)激活合理的改善型住房消費需求。所以限售政策當前勢必會(huì )有進(jìn)一步動(dòng)作，鑒于當前政策放松的呼聲很強，很多地方或直接取消限售，以促進(jìn)房源的更好流通和交易。

各地在執行此類(lèi)政策的時(shí)候，要適當關(guān)注一個(gè)新的情況。因為限售政策一放松，可能會(huì )加快部分房源的掛牌，造成二手房供求關(guān)系出現變化。但我們認為，這種變化是暫時(shí)的，市場(chǎng)也不必恐慌，關(guān)鍵要引導此類(lèi)房東積極掛牌交易和換房。否則單純的二手房掛牌激增，確實(shí)容易使得二手房的交易面臨更大的壓力。所以要做好組合拳，即限售放松和降低換房成本兩手都要抓。

降低首付比例政策分析

此次媒體報道顯示，將降低二套房首付比例下限。限購取消后，當地首套、二套房最低首付比例可進(jìn)一步降至20%、30%。

此次針對二線(xiàn)城市明確了降低首付比例的內容，高度吻合了住建部此前提及的“降低首付和房貸利率”的總思路，有助于從首付層面降低購房者的購房成本，對于激活合理住房消費需求具有積極的作用。

此類(lèi)政策客觀(guān)上將使得首套房和二套房首付比例下調10個(gè)百分點(diǎn)的水平。舉例來(lái)說(shuō)，按照此類(lèi)城市平均一套房300萬(wàn)總價(jià)計算，過(guò)去首付比例按首套和二套，大體上為30%和40%，其首付款分別為90萬(wàn)和120萬(wàn)。而若按照新政策即20%和30%首付比例，其首付款分別為60萬(wàn)和90萬(wàn)。這樣計算下來(lái)，此類(lèi)省會(huì )城市購置一套房平均下來(lái)，可以減少支付30萬(wàn)的首付，其減負效應是非常明顯的，即比其他一些契稅減免等政策效果要明顯，有助于實(shí)質(zhì)性降低購房首付比例，激活合理住房消費需求。

對于降低首付的政策，需要理解到一個(gè)非常樸素的調控邏輯，即“爭取把二套房按照首套房的標準落實(shí)寬松政策”。所以若有些地方進(jìn)一步放松認房又認貸政策，那么可能減負效應會(huì )更明顯，部分二套房等都可以享受到20%的首付比例。那么換房方面至少可以減少60萬(wàn)左右的首付，這對于二線(xiàn)城市換房市場(chǎng)或改善型住房市場(chǎng)等影響非常重要，也是后續購房者要積極關(guān)注的內容。