9月初，北京官宣“認房不認貸”，購房者對北京購房的關(guān)注度有所回升，并期待是否會(huì )有更多樓市政策的放松。樂(lè )居邀請天貓好房依米同創(chuàng )，梳理了北京當前購房必看知識點(diǎn)，方便購房者參考對照。

一、北京二手房交易流程

二手房交易流程根據買(mǎi)方的付款方式，可以分為兩大類(lèi)，一是全款買(mǎi)房二是貸款買(mǎi)房（貸款買(mǎi)房又可分為商業(yè)貸款買(mǎi)房和公積金貸款買(mǎi)房）

全款買(mǎi)房的基本流程具體如下：

貸款買(mǎi)房基本流程如下

二 、銀行貸款政策

北京市個(gè)人住房商業(yè)性貸款的政策是什么

基點(diǎn)（BP），萬(wàn)分之一的意思，0.01%。每個(gè)銀行會(huì )在LPR利率的基礎上增加BP，具體增加多 少根據各個(gè)銀行自己的內部指標而定。在住房商業(yè)貸款中，銀行執行的商業(yè)貸款利率形成機制為： 商業(yè)貸款利率=貸款基礎利率（LPR）+基點(diǎn)（BP）。

2023年9月1日起，北京執行“認房不認貸”政策。該政策只適用于商業(yè)貸款，公積金貸款仍按“認房認貸”政策執行。

01以家庭為單位進(jìn)行核查

02認定首、二套的標準

03商貸、公積金貸款認定情況

01、以家庭為單位進(jìn)行核查

以家庭為單位，是指不僅審核主貸人名下房貸情況，還要審核主貸人家庭成員情況。

家庭成員，是指夫妻雙方及未成年子女，成年子女不能計算在內。未成年子女的判定標準，主要看有沒(méi)有年滿(mǎn)18周歲。

以名下房屋套數為例，主貸人在京名下有1套住宅，其未成年兒子在京有1套住宅，以家庭為單位審核，家庭名下共2套住宅。

02、認定首套、二套的標準

使用住房貸款買(mǎi)房，商貸和公積金貸認定“首二套”的標準不太一致。

1.商業(yè)貸款“認房不認貸”

“居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當地名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。”住房的范圍包括經(jīng)濟適用房、已購公房、商品住房、平房，不包括商業(yè)用房、辦公用房。

2.公積金貸款“認房認貸”

以家庭為單位進(jìn)行審核，認北京名下的房，認全國范圍內的住房貸款記錄，包括商貸和公積金貸，不論貸款是否結清，都算貸款記錄。

注意:

貸款購買(mǎi)的房屋是商業(yè)或辦公用房，不計算貸款記錄;以住房為擔保物，完成的抵押消費貸或者二抵押經(jīng)營(yíng)貸，不計算貸款記錄。

●特殊情況

2017年3月24日之后，借款人離婚不滿(mǎn)一年且未再婚的，申請貸款時(shí)，無(wú)論是否有貸款記錄或有無(wú)住房，認定為二套。

03、商貸、公積金貸款認定情況一覽

3. 稅費政策

二手房涉及的稅費主要有:契稅、增值稅及附加(教育費附加、城市維護建設稅、地方教育費附加)個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、土地出讓金、不動(dòng)產(chǎn)登記費等。

契稅

①契稅，是指在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時(shí)，對產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅

目前北京契稅的征收比例如下:

估算公式為:契稅=網(wǎng)簽價(jià)*稅率

注意:此為估算公式，準確的公式還與最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)、增值稅有關(guān)。

②增值稅及附加

增值稅是以不動(dòng)產(chǎn)在流轉過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。

增值稅附加城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱(chēng)

在二手房交易中，我們通常說(shuō)的繳納增值稅，是繳納“增值稅+增值稅附加”，影響該稅種額的因素有五個(gè):

1、出售人性質(zhì)，個(gè)人或非個(gè)人;

2、房屋性質(zhì)，住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅;

3、房屋持有年限，滿(mǎn)五、滿(mǎn)二等;

4、房屋原值(有或無(wú)) ;

5、核定價(jià)格與網(wǎng)簽價(jià)格比較。核定價(jià)又稱(chēng)過(guò)戶(hù)指導價(jià)，它是由當地稅務(wù)部門(mén)確定的。

當出售人為個(gè)人，交易房屋為普通住宅，房屋持有年限滿(mǎn)二，三個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足，可以免征增值稅及附加。

若有一個(gè)條件不滿(mǎn)足，則需要按照下列公式計算繳稅

③、個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅，是指對本國公民、居住在本國境內的個(gè)人財產(chǎn)轉讓取得的所得和境外個(gè)人來(lái)源于本國的財產(chǎn)轉讓所得征收的一種所得稅

個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策:

1、只有滿(mǎn)足下列條件時(shí)，個(gè)人所得稅才會(huì )按全額征收，稅率1%:

(1)交易房屋為住宅:

(2)無(wú)法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票或契稅減免通知單;

(3)房屋持有年限不滿(mǎn)5年或非售房家庭在京唯一住房

2、只有同時(shí)滿(mǎn)足下列條件時(shí)，個(gè)人所得稅才會(huì )享受免征:

(1)交易房屋為住宅

(2)房屋持有年限滿(mǎn)5年:

(3)交易房層是售房家庭在京唯一住房

計算公式如下：

附：

依米憑借卓越的企業(yè)文化，經(jīng)過(guò)4年的發(fā)展，探索房產(chǎn)金融服務(wù)平臺的新路徑、新模式、新方法。涵蓋房產(chǎn)交易簽后服務(wù)、房產(chǎn)交易金融服務(wù)、金融機構助貸業(yè)務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，為廣大客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)、便捷、透明和個(gè)性化的一站式服務(wù)。深耕北京市場(chǎng)4年間獲得了經(jīng)紀機構、銀行、c端客戶(hù)的好評，在二手房交易金融服務(wù)中具有很高知名度。