9 月 1 日,上海房管局等四部門(mén)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。隨后,北京市住建委、央行營(yíng)管部、金融監管總局北京監管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。至此,四大一線(xiàn)城市均已正式宣布“認房不認貸”。易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為,此次政策符合預期,充分說(shuō)明各一線(xiàn)城市正積極落實(shí)了認 房不認貸的政策內容。其對于降低購房成本、滿(mǎn)足合理住房消費需求、促進(jìn)樓市平穩發(fā)展等都具有積極的作用。
嚴躍進(jìn)談到,兩城政策明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí),家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的,不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房,銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。該表述積極響應了此前住建部三部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》,充分說(shuō)明“認房不認貸”政策是當前政策工具箱的重要工具之一,各地方也正積極貫徹落實(shí)相關(guān)精神要求。
毋庸置疑,“認房又認貸”能夠有效降低購房成本?!耙陨虾槔?,”嚴躍進(jìn)講到,“當前上海一套新房平均總價(jià)大概為 500 萬(wàn)元。政策前,二套 房最高比例(認購非普通住宅)為 70%,即首付款需要 350 萬(wàn)元。而按照現在新政策,若納入到首套房的認定范疇,那么首付款大約需要 175 萬(wàn)。據此對比,首付款直接減少了 175 萬(wàn),相當于房?jì)r(jià)款的35%。 同樣,納入到首套房標準,其房貸利率也會(huì )跟著(zhù)下調,或者說(shuō)適用首套房的利率標準。當前上海二套房利率為5.25%,按照貸款本金 200 萬(wàn)、30 年期等額本息計算,其利息總支出約為198 萬(wàn),月供約為11044 元/月。若按新的政策,其利率為4.55%,其利息總支出約為167 萬(wàn),月供約為10193 元/月。對比來(lái)看,利息總支出減少近 31萬(wàn)元,月供減少約 851元/月?!?/p>
嚴躍進(jìn)分析,當前黨中央、國務(wù)院和住房各部門(mén)高度重視住房需求的釋放。認房不認貸政策,是優(yōu)化調整購房政策的重要體現,有力支持了合理住房消費需求的釋放。其惠及的群體多、市場(chǎng)反響非常好。對京滬購房群體而言,換房家庭或改善型家庭是最直接的受益群體。因為類(lèi)似購房者過(guò)去要換房,若名下有貸款記錄,哪怕房子已經(jīng)賣(mài)了,那么也會(huì )被認定為二套房標準。二套房的信貸要求高,很多購房者可能就出現“夠不著(zhù)”的問(wèn)題。通過(guò)落實(shí)認房不認貸政策,其有助于降低首付等條件,實(shí)質(zhì)性降低了購房成本。而且,包括上海類(lèi)似城市,其改善型購房需求還是比較強勁的,包括二孩三孩家庭。另外,這對于引進(jìn)人才的購房也有助力。在北上廣等大城市,一些引進(jìn)人才希望購房安家,但如果之前在老家有房子和貸款記錄,按過(guò)去政策會(huì )被認定為二套房。但按照現在的政策就可以按首套房標準執行。對于一線(xiàn)城市而言,這部分購房需求也非常大。
另外,嚴躍進(jìn)特別強調,新政之下,市場(chǎng)交易有望保持活躍。認房不認貸政策有效地降低了購房者入市成本,也客觀(guān)上積極引導了市場(chǎng)預期向好發(fā)展,其對于市場(chǎng)交易量的活躍或提振將有積極顯著(zhù)的作用。當前正值傳統“金九銀十”階段,上海房企在推盤(pán)上積極性明顯增加,而購房者在政策明朗后,入市意愿明顯增強、購房策略也更加清晰。所以供需兩端已經(jīng)釋放出非常積極的信號。
嚴躍進(jìn)認為,北京、上海積極落實(shí)認房不認貸政策,充分說(shuō)明北京、上海作為特大城市,深入貫徹落實(shí)了黨中央和國務(wù)院精神,對于合理住房消費需求釋放有高度的重視和支持。精準施策來(lái)之不易。各市場(chǎng)參與方,包括房企、中介、營(yíng)銷(xiāo)機構、房東等,更要珍惜認房不認貸政策,既要用足用好這一政策,也要維護好房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序。
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