購房的前期準備工作都完成后，就要定房了。在這個(gè)階段，購房者需要重點(diǎn)關(guān)注定金交付、如何退訂等問(wèn)題。

（一）確認購房意向，正式交付定金

簽署意向成交應該注意什么，如何交定金，如何退訂等？避免買(mǎi)房入坑，這些是購房者都需要了解的地方。

1、簽署意向書(shū)應該注意什么？

購房意向書(shū)只是作為一種雙方達成的預約協(xié)議，需要達到合同的基本條款。其中主要包含的內容通常為雙方當事人的基本信息，認購房屋的面積，認購房屋的價(jià)格，雙方達成協(xié)議的時(shí)間，以及違約責任認證和相關(guān)處理方法等條款信息。對于購房者來(lái)說(shuō)，在簽署購房意向書(shū)之前一定要對所預定的房屋信息以及開(kāi)發(fā)商情況有所掌握。

2、交定金時(shí)應該注意什么？

（1）查看開(kāi)發(fā)商五證

五證齊全的房子才能夠辦理產(chǎn)權證，這也是購房的首要條件之一，如果五證不全購房者可能會(huì )面臨極大的風(fēng)險，其購房行為也無(wú)法受到法律的保護。因此在挑選房源時(shí)，檢查五證是最為必要的前提條件，五證不全的房即便再便宜也不能買(mǎi)。

“五證”信息可以在官網(wǎng)上查詢(xún)。有些城市已經(jīng)開(kāi)通了查詢(xún)了五證的網(wǎng)站，購房者可以登錄當地的網(wǎng)站查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的五證。還可以去相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)預銷(xiāo)售商品房時(shí)不出示，購房者可以要求其出示?？梢匀ャy行詢(xún)問(wèn)一下關(guān)于“五證”的問(wèn)題。不明就里的購房者有必要在掏錢(qián)之前向銀行咨詢(xún)一下。

五證包括國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開(kāi)工證以及商品房預售許可證。這些證件當中，最重要的土地使用證和商品房銷(xiāo)售(預售)許可證，它表明所售房屋是合法項目。如果沒(méi)有預售許可證，就說(shuō)明房子是五證不全。

（2）查看個(gè)人征信

如果是貸款買(mǎi)房，購房者要提前查詢(xún)自己的征信情況，如果有問(wèn)題則貸款很難獲批，此時(shí)如果繳納定金很可能會(huì )遭遇無(wú)法退回的情況，所以在確定購房之前要對自己的征信狀況有明確的了解。另外使用公積金貸款的，還要了解公積金賬戶(hù)余額，事先計算可審批的貸款額度，合理規劃資金的使用情況。

個(gè)人征信如何查？如搜索軟件中搜中國人民銀行征信中心，通過(guò)注冊、登錄，信息服務(wù)、申請信用報告、獲取信用信息等流程后，獲取個(gè)人征信情況。

（3）區分定金和訂金

這兩者雖然一字之差，它們之間法律含義卻截然不同。

定金具有法律效力，是法律上的一種擔保行為。在商品房買(mǎi)賣(mài)交易中，購房者履行合同后，可把定金當作房款，或者收回定金。若購房者沒(méi)有履行合同約定，則無(wú)權要求返還定金，開(kāi)發(fā)商不履行合同，則雙倍返還定金。

“訂金”并不是標準的法律概念，是一種不太規范的表述，因此它在法律效果上是不明確的。若購房者不履行合同義務(wù)，并不代表他不能要回訂金，若開(kāi)發(fā)商不履行義務(wù)，也不需要雙倍返還訂金?！坝喗稹蓖灰暈椤邦A付款”，并不產(chǎn)生“定金”的懲罰性效果。

在簽訂合同時(shí)，一定注意合同要求的是“定金”還是“訂金”，保護好自己作為消費者的權益。

（二）交付定金后能否退還？

在相關(guān)法律中規定，如果是購房人違約，不履行約定的責任，是不能退還定金的，但在某些情況是可以退的。

第1種 購房者不符合購房條件

由于一些政策導致房子的交易不能正常進(jìn)行，以及遇到購房政策調整，一些本來(lái)符合購房條件的購房者可以買(mǎi)房，就變成不符合購房資格。遇到這樣的問(wèn)題不用擔心，完全可以要求開(kāi)發(fā)商退定金。買(mǎi)房是一件大事，因此在買(mǎi)房之前，一定要仔細考慮結合自己的經(jīng)濟能力，避免給自己造成太大的負擔。

第2種 開(kāi)發(fā)商不具備購房資格

買(mǎi)房子也是要看開(kāi)發(fā)商的，很多人想不到那么多，就只關(guān)注到了房子本身的好壞，卻忽視了開(kāi)發(fā)商的重要性，法律規定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房，也不得收取任何預訂款性質(zhì)的費用。如果是商品房不符合銷(xiāo)售條件，購房者就算是已經(jīng)交了定金，不管雙方有沒(méi)有簽訂定金協(xié)議，約定定金退還的內容，開(kāi)發(fā)商都應無(wú)條件退還定金給購房者。購房者在購房前，應查看開(kāi)發(fā)商“五證”是否齊全，可在一定程度上避免麻煩。

第3種 不可抗力原因不能買(mǎi)房

上面說(shuō)的是開(kāi)發(fā)商和購房者的原因，那么也有一些特殊情況，不可抗力的因素導致不能買(mǎi)房了。不能歸于購房人和開(kāi)發(fā)商的原因，雙方的交易不成立，這種情況是無(wú)法預料的，所以開(kāi)發(fā)商也應該返還定金。

其他情況

一般，購房者在付定金后，因為個(gè)人原因提出不想要房子，而后開(kāi)發(fā)商直接退還定金的，這種情況基本上不存在。如果直接跟開(kāi)發(fā)商說(shuō)資金不夠或者看中了別的房子之類(lèi)的原因，這樣就給了對方不退你錢(qián)的證據。

有一種情況是，購房者跟售樓處說(shuō)要退房子，如果售樓處沒(méi)有一口回絕，就還有退還的可能，比如剛好房源售空，還有其他人要購買(mǎi)，如果把退了的房子賣(mài)給別人，賣(mài)房的工作量還是完成了，也不影響你們的交易。這時(shí)候售樓處會(huì )給你提供一個(gè)可以操作的方案，這種情況往往會(huì )要求購房人承擔一定的成本。