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追地|5月開(kāi)場(chǎng) 京杭起勢
來(lái)源:樂(lè )居買(mǎi)房2021-05-12 11:34:21
摘要
五一長(cháng)假后,杭州、北京兩城先后亮相集中供地市場(chǎng),用一連串令人咋舌的數據,詮釋了何謂“王炸”,也在一定程度上再次驗證了地市的熱度。

??樂(lè )居買(mǎi)房訊(陳天賜) 五一長(cháng)假后,杭州、北京兩城先后亮相集中供地市場(chǎng),用一連串令人咋舌的數據,詮釋了何謂“王炸”,也在一定程度上再次驗證了地市的熱度。

??作為土地市場(chǎng)兩個(gè)頗為特殊的存在,杭州和北京土地出讓歷來(lái)備受矚目。

??2018-19年,杭州兩奪年度賣(mài)地金額榜首,且均突破2000億元。去年雖被上海反超,仍以約2600億的成績(jì)傲立前沿,地市風(fēng)頭正勁。

??受供應規模限制,北京在2020年土地出讓金額榜中排名第五,但憑借****的市場(chǎng)地位,仍可輕松獲得大量關(guān)注,土地市場(chǎng)逢拍必火。

??在這樣的“聚光燈”下,兩城分別于5月7日、8日和10日、11日舉行了首次集中土地出讓?zhuān)⒕怀隽瞬凰椎拇鹁恚?/p>

??杭州共成交57宗地,成交總金額約1178億元,接近去年的50%;剔除兩宗人才租賃用地,55宗涉宅地中41宗進(jìn)入競自持環(huán)節,占比高達75%;

??北京兩日賣(mài)地981億,算上5月8日已底價(jià)成交的5宗宅地,總成交額達到了1109.7億;21宗進(jìn)入競政府持有產(chǎn)權、公租/人才住房環(huán)節,10宗地進(jìn)入競高標準方案階段,包括開(kāi)始不被看好的遠郊區延慶和密云。

??前赴后繼

??考慮到歷史表現,如果說(shuō)兩城此番賣(mài)地取得的數據還不夠讓人意外,那么再加上近乎苛刻的限價(jià)限競政策,如此“戰果”就足以稱(chēng)得上耀眼。

??杭州土拍繼續沿用封頂價(jià),但顯然,30%的天花板絲毫擋不住房企開(kāi)疆拓土的熱情。競價(jià)之前已有21宗地溢價(jià)封頂,一次性加價(jià)幾億的情況也不在少數。這就導致首場(chǎng)集中供地的平均溢價(jià)率超過(guò)了25%,誕生了杭州第6宗總價(jià)百億地塊。

??就連臨安——杭州最偏的行政區劃之一,在不限購、新通地鐵等優(yōu)勢的加持下,也成為此次集中競拍的“香餑餑”:

??12宗地塊(含1宗租賃地),10宗地塊拍至封頂價(jià)+自持。濱湖新城宅地以40%的高自持比例出讓?zhuān)⑿铝撕贾荨半p限”政策來(lái)的自持紀錄。

??“知難而上”的情況同樣出現在北京。面對限制土地價(jià)格、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額/配建公租、人才住房面積等嚴苛政策,以及全國首次采用的競高標準建設方案投報,層層加碼依舊難掩房企熱情。

??據了解,所謂高標準商品住宅建設方案,指的是針對建筑品質(zhì)和專(zhuān)業(yè)設計進(jìn)行綜合評分,意味著(zhù)不是任意房企都能拿地,對于房企的操盤(pán)能力和建筑水平都是一個(gè)考驗。

??不過(guò)從結果看,有高達1/3的土地拍賣(mài)最終進(jìn)入這一階段,房企拼著(zhù)以質(zhì)取勝也絕不退縮,對北京土地的渴望可見(jiàn)一斑。

??饑餓游戲?

??開(kāi)發(fā)商頂著(zhù)重重限制依舊前赴后繼,除了對北京杭州市場(chǎng)景氣的看好,供應端的窗口期也是主要原因。按杭州集中供地4、6、12月公告的節奏,加上30天公告期,第三批地塊實(shí)際成交要“跨年”,而此前宅地“斷供”已有許久,房企亟待補倉,拿到首批土地意味著(zhù)有可能年內開(kāi)盤(pán),對追求周轉的企業(yè)而言無(wú)疑意義重大。

??之于北京,僧多粥少、寸土寸金的情況更是持續已久,加之此次出讓涉及12區域、中心城區供應15宗,同時(shí)不乏朝陽(yáng)、海淀、通州等熱門(mén)區域的優(yōu)質(zhì)地塊;市場(chǎng)占位+高素質(zhì)土地,引來(lái)超過(guò)50個(gè)開(kāi)發(fā)商和200余個(gè)主體參與、保證金達1500億元,眾多房企垂涎自然也在意料之中。

??當然,無(wú)論杭州還是北京,拿地后如何開(kāi)發(fā)運作,是企業(yè)共同面臨的另一嚴峻問(wèn)題。杭州土拍結束后,有開(kāi)發(fā)商剔除公租、配建后,用地塊真實(shí)地價(jià)與新房限價(jià)進(jìn)行比對,發(fā)現很多價(jià)差都在萬(wàn)元以下,有些甚至是負數,“算著(zhù)算著(zhù)眼淚就往下流?!?/p>

??在北京,朝陽(yáng)金盞、海淀樹(shù)村的幾宗熱門(mén)土地,從地價(jià)和房?jì)r(jià)比來(lái)看,企業(yè)也都面臨盈利空間挑戰,其后續運營(yíng)能力將接受考驗。

??也正因此,資金實(shí)力相對較強、運營(yíng)成本相對較低的大鱷們仍然是拿地的絕對主力。例如此前在重慶和無(wú)錫大力納儲的融創(chuàng ),在杭州再次斥資超百億拿下4宗土地,轉天在北京繼續成功拿地。碧桂園、萬(wàn)科、華潤、招商等龍頭,以及濱江、首開(kāi)等“地頭蛇”,也均有不同程度的斬獲。

??此消彼長(cháng),留給中小房企的空間越來(lái)越小。拿地后雖仍要面臨利潤問(wèn)題,但拿不到地就只剩生存問(wèn)題,毫無(wú)回寰余地。在首輪集中供地中顆粒無(wú)收的中小房企,饑餓感和恐慌感勢必增長(cháng),這會(huì )不會(huì )導致下批次拍地時(shí)更加慘烈的局面?

??而首批供地中積極儲備糧草的各家企業(yè),因為無(wú)先例可循,大多按老辦法取地。隨著(zhù)集中供地城市越來(lái)越多,房企逐漸適應這一模式后,活躍度是否會(huì )有所回落?

??22城集中供地尚未過(guò)半,留待市場(chǎng)檢驗的問(wèn)題還有很多。

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